上物流城找好专线

投资者对具备稳定投资回报率、政策支持、资源紧缺的项目抱有积极的投资态度。物流地产市场可以填补投资者巨大的需求。在地产的传统业务上，各企业保持自身竞争优势，在新领域上，各企业积极转型陆续进行业务探索。

随着电子商务的发展，商业地产的兴起，政府地产政策的调控下住宅市场暴利渐减，物流地产稳定的中长期租金收益显得更加重要，其既能规避住宅地产目前的高风险，对比购物中心、酒店的投资成本低。

物流地产成为各大房地产集团及中小型房企期望投资的热点之一，然而当前物流地产项目普遍存在盲目开发、服务能力较低、运营效率低下的问题。通过剖析物流地产类型及联结组合，探索物流地产商利益相关者交易结构设计，构建适用于物流地产商发展的战略选择。

国内外学者已做出初步成果。

1、从物流地产的概念研究来讲，主要集中在物流地产的定义。美国普洛斯公司（1993）把物流地产概念带进中国，定义为根据客户需求，选择合适的地点，集投资、建设、运营与管理于一体的物流地产商，与制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间和地点，提供合适的现代物流设施及服务。

2、从物流地产的研究内容来看，主要关注风险控制的内容。对2007-2011年度的国内物流地产发展现状进行了归纳，并提出了相关风险控制的建议。但国内学者并没有对物流地产商类型进行系统归类。

3、从目前物流地产项目的研究来看，研究集中在物流地产发展状况、开发与运营模式、存在问题以及市场前景预测等。

4、商界人士已注意到物流地产是不动产领域的蓝海市场，国内做得比较成功的物流地产商均是外资背景，但是每年开发能力非常有限。

综上所述，中国物流地产领域的研究空白较多，鲜有国内外学者对物流地产的战略选择、联结模式等进行密切关注。物流地产商应采取什么样的战略转型，是有待进一步研究的主题。由于可供学习和借鉴的物流地产商战略选择的文献鲜有，本文将以物流地产商为研究对象，研究其联结组合和战略模式，对我国有意开拓物流地产业务并实现协同效应的企业提供有益的指导。

物流地产商及其类型

物流地产业呈现信息化和平台化特质，其项目具备物流产业和地产项目的双重性。物流地产商对项目的成功运营主要依赖于本区域稳定、充足的物流需求，而物流需求则与区域经济发达程度紧密相关。

从物流地产商商业模式类型理论的视角，中国房地产企业正处于经济类向经营战略类转型阶段。从物流地产商项目投资和管理主体的视角，物流地产商主要分为：物流商包揽开发、地产-物流商合作经营、地产商包揽开发、地产商主导-物流商协助经营、电商-物流商联合经营、电商主导-物流商协助经营、电商包揽开发，见表1。

国内物流地产商的联结组合

国内物流地产商最关键涉及物流企业、地产开发商、电子商务公司这三类利益相关者。国内物流地产商要根据战略目标选择性地从以上三种类型的主体公司中进行适当的联结组合，解决如何联结，由谁主导联结政府、金融机构、电商、物流商、商业地产商等利益相关者的问题，采用何种运营模式拓宽融资渠道和盈利来源，从稳固的联结中收取租金、物业管理费和增值服务费等收益。同时，要为客户提供物流地产及相关的专业供应链解决方案等增值服务，借鉴国外著名物流地产商普洛斯公司这个外商联结跨国企业的案例，国内物流地产商可以重点联结国内有名的第三方物流公司、制造业和零售业企业等内资企业，尤其是随着以“三通一达”、顺丰为首的快递行业以及唯品会、京东等电商，联结其成为物流地产商自身最重要的客户，同时利用本土优势，争取跨国公司零售、物流、消费品企业等客户，见图1。

我国物流地产的发展策略

根据上述对物流地产商类型的剖析及利益相关者联结组合，提炼出我国物流地产商发展策略，以提升物流地产商的战略布局能力。

1、培养“物流地产+”的联结组合战略思维

物流地产商外部存在利益相关者的利益联结，内部各业务单元间存在价值链联结，整个联结组合构成了企业的综合竞争实力。在物流地产商商业模式中，资金短缺及投资回报周期过长成为企业价值创造的阻碍因素。物流地产商应基于价值活动，组合自身各类直接或间接的联结，联结全体利益相关方的资源组合，实现利益相关者及价值链价值最大化。

物流人成就好专线

从物流地产商的角度，企业要做到：其一，以自身实力为“后盾”，在综合考虑地理位置、交通以及海港、河港、空港土地资源的基础上做好物流地产规划。其二，以银行信贷为“马车”，组合各类低成本如信托基金等融资渠道。其三，以政府关系为“配剑”，组合央企背景的企业，同时联合电商类内资企业、物流地产类外资企业。在明确要联结的组合要素后，寻找时机与外资知名物流地产商合作成立新公司，争取与国有背景的公司合作增强融资优势，获取物流地产项目，在物流地产项目选择中要注意布局于地理位置优越、土地政策宽松、对物流需求高的长三角、珠三角、环渤海以及内地的大型城市。同时，积极开拓电商类、创意类等互联网内资企业租客。

从地方市场的视角，物流地产业的有序发展对地方经济社会的稳定和发展有促进作用。物流地产商开展业务离不开与政府和金融机构的沟通，而随着“互联网+”的跨界发展趋势，规划构建“金融-物流-电商-地产”模式的直接联结或间接联结，提升企业资源匹配度，通过集团有限相关多元化、业务单元专业化的发展战略实施物流地产金融模式。业务在行业之间需具备相关性、协同性、匹配度，提高每个业务单元的专业化程度，成为行业中业务联结的中心点。如物流地产、多元化的金融服务以及电商、互联网业务，业务间容易形成资源和优势上的互补，提升地方市场整体经济水平。

从市场竞争和行业整合角度看，国内物流地产商战略模式的转型以及物流地产业的整合，有新世界集团创新的“地产+体育”模式，万科集团的“物流地产+商业地产”模式等。物流地产商可通过融资成本构筑物流地产业较高的产业链进入壁垒。融资成本是物流地产业的重要影响因素，低于5%的融资成本对于大部分企业来说并非易事，物流地产商想要在战略转型上获得长足的发展则需要提高信用及品牌影响力，从而提高筹资能力、降低资本成本。同时，要给予客户更多的租金优惠和服务优势，招揽优质大客户。因此，物流地产商要通过联结融资平台和资源要素平台，实现现金流、信息流以及物流的有效联结。通过物流地产开发、资本运作与金融三者的合理运用，帮助物流地产商建立起稳定的合作伙伴、企业内部各单元以及顾客之间的稳固价值联结，实现物流地产项目的持久运营和利益相关者之间的共赢。

2.通过并购、联结方式实施“物流地产+”战略模式

从运营物流地产和工业地产的方式来看，成立工业地产基金收购产业资源具有发展周期长的特点。以外生生长辅助企业发展壮大，联合外企进行规模收购，完成物业积累是“物流地产+”战略实施的有效方法。如万科集团等大型实力地产商可联结已有资源，率先构建“物流地产+资本运作+金融+电商”的蓝图布局，作为国内物流地产模式布局的先行者，对“物流地产+”的探索和经验积累能有益于推动地产业的转型和发展。而绿地、信达集团等可在已有的融资平台上联结、并购相关物流商，或筹备在海外以“物流地产”概念实现整体上市，争取资源匹配效应和协同效应最大化。此外，实力物流地产商可采取联结知名外资物流地产商成立新公司的策略，加快整合后的物流地产商的学习能力，升级行业经验，增强布局一二线城市但不局限于一二线城市的实操力。最后，物流地产要主动应对竞争对手随之而做出的战略调整，如何构建有助于自身综合竞争力提升的联结组合等问题。

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