（物流城网）万科董秘：轨道+物业、商业、物流地产均大有可为

3月27日，2016年万科业绩推介会上，万科董秘朱旭指出，去年中国的城镇化比例是56%，预计2050年可以达到75%的水平，这说明我们还有将近20个点的成长空间。

朱旭指出，去年中国的城镇化比例是56%，预计2050年可以达到75%的水平，这说明我们还有将近20个点的成长空间，今后十年，中国城市还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求，但绝大部分将集中在基础设施完善、经济发达的城市圈，这些地方住房短缺的情况短期不会消失。

朱旭进一步表示，供给侧改革是中国经济未来发展的大方向，通过“房地产+服务”模式取代"房地产+钢筋水泥"模式。事实上，在中国，房地产及其上下游产业链对GDP贡献的比例远远低于发达国家，如果政策引导得当的话，房地产+服务的多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，相当于新打造一个房地产业，轨道+物业、商业、物流地产等方面都大有可为。

首先是轨道+物业，人口向经济圈聚集是国际上通行的规律，中央经济工作会议提出特大城市要加快疏解城市的功能，带动周边的中小城市发展，而轨道交通正是连接大城市和周边卫星城市的非常好的纽带，它可以有效疏解城市的功能，降低这些居民的居住成本。轨道+物业并不仅仅指轨道交通枢纽，还包括上盖商业、办公区、居住区和公共空间等功能，如果发展比较好的话，它可以有效解决居住问题。根据国务院全国新增建设用地规划，未来每年年均新增国有建设用地是逐年下降的，同时轨道交通的通车里程快速发展，去年底是3800公里，预计2020年有望达到8500公里。因此无论从轨道交通可持续发展的角度，还是从城市土地利用的角度来说，谁能占据轨道+物业的制高点，谁就能在新一轮城市发展中抢得先机。

长租公寓方面，其实在纽约、东京、伦敦等城市圈，租房的比例占50%以上。在中国，房价收入比非常之高，农民工在务工地买房的比例不超过1%，但中国的租赁市场有很多痛点，比如租赁信息不透明，租赁服务不好等等，有品牌的长租公寓可以有效解决这一问题，可以为年轻人提供多种多样的居住选择。2016年国务院出台了政策，通过土地、税收、金融等政策鼓励加大租赁住房供给。目前品牌长租公寓的市场份额占1.5%，如果每年品牌公寓租金的增长率达到7%的话，到2020年品牌长租公寓的市场规模可能接近一万亿。

商业地产方面，事实上中国经济正在经历由投资增长向消费增长驱动的转型，一些体验的消费，比如教育、娱乐、餐饮是很难被电商冲击的，2015年全国销售额前30个购物中心里，有一半项目的增长超过30%。同时我们也关注到通过金融资本+商业的轻资产经营模式也是未来的发展趋势。

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