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近年来，中国仓储业的发展取得了明显成效。《2017年仓储业发展综合报告》显示，2016年，我国仓储行业总体发展平稳，在冷链物流、城乡配送、跨境电商、危化品仓储、中药材物流等方面取得积极成效，绿色包装、新能源车等新技术也逐步推广应用。

不容忽视的是，在仓储业平稳发展的同时，也存在着一些问题。中国仓储与配送协会(以下简称“中仓协”)秘书处相关负责人在接受国际商报记者采访时表示，当前仓储设施供给与实际需求缺乏有效对接、仓储设施布局没有统筹考虑城市功能配置要求、仓储设施用地难以保障等问题突出，应引起重视，通过整合多方资源予以解决。“首先不得不面对的是仓储设施供给与城市实际需求缺乏有效对接。”该负责人表示，一方面，人口聚集度较大、产业发展较快、流通业较发达的城市，仓储设施普遍供不应求;另一方面，经济发展水平不高、产业特征不明显的城市，仓储设施相对过剩，仓库空置率偏高。例如，北京、上海、厦门、广州等城市的仓库利用率高，环渤海、长三角、珠三角地区的仓库基本处于满负荷运营，有的城市甚至出现“一库难求”的局面，而哈尔滨、银川、西安等地区的仓库则明显过剩。

仓储设施布局也没有统筹考虑城市功能配置要求。就区域分布看，多数城市仓库网点布局不合理，城市周边中转仓库多、城内配送仓库少，特别是住宅社区、商务楼宇、商业中心等城市末端网点与共同配送需求不配套，缺少满足末端配送需求的网点或门店存储设施，造成市区内“最后一公里”配送难度加大。如京东集团，由于白天配送车辆进城受限，在市区内的配送主要采取客户自提或利用便民点临时放置的方式，目前这样的小型终端配送点达1000多个，规模小、分散，管理难度大。

从城市整体功能配置看，一些城市仓储设施体量很大，但是满足与制造业联动发展，特别是满足未来智能制造、大规模个性化定制、精益生产等协同制造要求的仓储设施明显不足。外向型经济较发达的部分城市中，与国际中转集拼、大宗商品交易、全球采购分拨等航运、商贸物流配套仓储设施缺口较大。此外，多数城市在规划发展过程中，将大量仓储设施集中布局在交通枢纽附近地区，在实际运营中造成车辆集中、交通拥堵，导致整体效率下降。

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同时，低端不合规仓储设施仍然存在，高端标准化仓储设施缺口较大。未经备案或未经验收就投入运营、“五证”(建设规划许可证、开工证、土地证、房产证、消防验收证)不全的仓库仍然存在;需要改造升级的老旧仓库仍占有一定比例;新建仓库还存在结构与功能配置不符合相关建设标准、不适应现代物流需求的情况，如有些仓库没有配备相应的车辆通道与作业场地，存在较大安全隐患。“一方面是不合规的仓储设施，另一方面则是仓储设施用地难以保障。”协会秘书处相关负责人告诉记者，近年来，随着城市化进程的加快，城市范围内的仓储设施建设用地日趋紧张，造成大部分城市仓储用地供应稀缺，难以满足日益增长的仓储需求。特别是城市中心区域的仓储企业在被强令搬迁之后，仓储用地得不到置换，或置换的用地无法满足建设及业务运营需要。

此外，仓储设施建设与运营企业负担较重。一方面，土地价格不断上涨，投资建设仓储设施的成本越来越高，相应的资金占用及利息等费用支出，给企业带来极大的压力;仓储设施建成后，在运营过程中，增值税、房产税、城镇土地使用税等税费负担较重，而相关的税收优惠政策较少。同时，部分企业投资建设过量仓储设施，远远超出实际业务需要，造成设施的使用不充分，经营成本过高，严重影响了企业的经营效益。仓储企业本身处于产业链条的末端，很难通过提高服务价格来缓解税费等负担。

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